이사 등으로 집을 한 채 더 산 1세대가 있습니다. 종전 주택을 언제 처분하는지가 취득세율을 가릅니다. 기간 안에 처분하면 일반 세율입니다. 기간을 넘기면 신규 주택 취득세에 중과세율이 적용됩니다.
2026년 10월 1일 개정된 지방세법 시행령 제28조의5 제1항은 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 때 일시적 2주택의 처분기간을 3년에서 2년으로 줄였으며 이 기간을 넘기면 신규 주택 취득세에 중과세율이 적용됩니다.
취득세에서 일시적 2주택은 어떤 경우를 말하나요?
지방세법 제13조의2 제1항 제2호는 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 유상거래로 취득하는 경우 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용하되 대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다고 정하고 있으며 일시적 2주택에 해당하면 제11조 제1항 제8호의 일반 세율인 취득당시가액 6억원 이하 1천분의 10, 9억원 초과 1천분의 30(6억원 초과 9억원 이하는 계산식)이 적용됩니다.
시행령 제28조의5 제1항은 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 종전 주택등을 소유한 상태에서 이사, 학업, 취업, 직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 정해진 기간 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우의 신규 주택을 일시적 2주택으로 정하고 있으며 신규 주택이 조합원입주권이나 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 처분 대상에 포함하는 구조입니다.
처분기간은 어떻게 달라졌나요?
| 구분 | 종전 규정 | 2026년 10월 1일 시행 규정 |
|---|---|---|
| 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역 | 신규 주택 취득 후 3년 | 신규 주택 취득 후 2년 |
| 그 밖의 경우 | 신규 주택 취득 후 3년 | 신규 주택 취득 후 3년 |
개정 문언은 신규 주택을 추가로 취득한 후 3년을 기본으로 하되 괄호 안에 종전 주택등과 신규 주택이 모두 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 한다고 적고 이를 일시적 2주택 기간으로 정의하고 있어서 두 주택 중 하나라도 조정대상지역 밖에 있으면 3년이 그대로 유지됩니다.
분양권이나 재개발 주택은 기산일이 어떻게 되나요?
제2항은 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 권리를 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다고 정하고 있으며 제3항은 종전 주택등이 관리처분계획인가나 사업시행계획인가를 받은 주택이고 인가 당시 사업구역에 거주하던 세대가 신규 주택으로 이주한 경우 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 봅니다.
개정 규정은 언제 취득하는 주택부터 적용되나요?
대통령령 제36736호 부칙 제2조 제1항은 제28조의5 제1항의 개정규정을 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다고 정하고 있고 제2항은 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택등을 소유한 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 다른 1주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우에는 종전의 규정에 따른다고 정하고 있습니다. 취득세의 납세의무는 신규 주택을 취득하는 때에 성립하므로 2026년 10월 1일 이후에 취득하더라도 2026년 8월 26일 이전에 계약금을 지급한 계약이라면 종전의 3년이 적용될 수 있습니다.
양도소득세 비과세 요건과 기준일이 같은가요?
| 구분 | 취득세(지방세법 시행령 제28조의5) | 양도소득세(소득세법 시행령 제155조 제1항) |
|---|---|---|
| 조정대상지역 처분기간 | 신규 주택 취득 후 2년 | 신규 주택 취득일부터 2년 |
| 종전 규정이 유지되는 시점 | 2026년 8월 26일 이전 매매계약과 계약금 지급 | 2026년 8월 3일 이전 신규 주택 취득 또는 매매계약과 계약금 지급 |
| 적용 개시 | 2026년 10월 1일 이후 납세의무 성립분 | 2026년 8월 4일 이후 신규 주택 취득이며 2026년 10월 1일 이후 종전 주택 양도분 |
소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우의 기간을 2년으로 정하며 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택을 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 제외하고 대통령령 제36737호 부칙 제2조는 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 경우를 종전 규정 대상으로 정합니다. 두 세목의 경과 기준일이 8월 3일과 8월 26일로 다르므로 8월 4일부터 8월 26일 사이에 계약한 주택은 양도소득세 비과세 판정에는 새 기간이 적용될 수 있고 취득세 판정에는 종전 기간이 적용될 수 있어서 세목별로 따로 확인해야 합니다.
· 지방세법 제11조 제1항 제8호, 제13조의2 제1항 제2호.
· 지방세법 시행령 제28조의5 제1항부터 제3항(2026.9.30 개정, 대통령령 제36736호), 같은 영 부칙 제2조.
· 지방세기본법 제34조 제1항(취득세 납세의무 성립 시기).
· 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호, 대통령령 제36737호 부칙 제2조.
조정대상지역 안의 두 주택은 처분 기한이 2년입니다.
한 곳이라도 조정대상지역 밖이면 3년입니다.
매매계약서의 계약일과 계약금 지급일을 먼저 확인하세요.
8월 26일 전후로 취득세와 양도소득세의 경과 기준이 다릅니다.
조정대상지역 해당 여부를 판정하는 시점은 조문 문언만으로 확정하지 못했습니다.
일시적 2주택 기간을 넘겨 처분한 경우의 신고와 추징 절차는 이 글의 범위 밖입니다.
지방세 유권해석과 조세심판 사례는 확인되지 않았습니다.
취득세와 주택 관련 세금은 아래 글에서 이어서 볼 수 있습니다.
취득 전에 확인할 4가지
같은 일시적 2주택이라도 아래에 따라 처분기간과 기산일이 달라집니다.
- 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있다. 처분기간은 신규 주택 취득 후 2년입니다. 하나라도 조정대상지역 밖이면 3년이 그대로입니다.
- 2026년 8월 26일 이전에 매매계약을 하고 계약금을 냈다. 2026년 10월 1일 이후 취득해도 종전의 3년이 적용될 수 있습니다. 계약금 지급은 증명서류로 확인돼야 합니다.
- 분양권이나 조합원입주권을 가진 상태에서 새 주택을 샀다. 기간은 그 권리에 의한 주택을 취득한 날부터 셉니다.
- 8월 4일부터 8월 26일 사이에 계약했다. 양도소득세 비과세 판정에는 새 기간이, 취득세 판정에는 종전 기간이 적용될 수 있습니다. 세목별로 따로 확인해야 합니다.
다만 조정대상지역 판정 시점은 조문 문언만으로 확정하지 못했습니다. 이 부분은 주택마다 따로 확인이 필요합니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 처분기간이 2년인지 3년인지 첫 자리에서 같이 가를 수 있습니다.
- 새 주택 매매계약서 (계약일)
- 계약금 지급 증빙
- 종전 주택 등기부 (분양권이나 조합원입주권이면 그 계약서)
- 두 주택의 소재지
다 갖추지 않아도 됩니다. 매매계약서 하나로 시작해도 됩니다.
일시적 2주택의 처분기간과 취득세 세율 판정은 상증센터에서 같이 봅니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-08 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.