비과세 주택임대소득의 주택 수 계산과 부부 합산 기준

전환 세금

소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호는 비과세 주택임대소득의 주택 수를 계산할 때 본인과 배우자가 각각 소유한 주택을 합산하도록 정하고 있습니다.

부부가 주택을 한 채씩 가지면 임대소득은 비과세인가요?

소득세법 제12조 제2호 나목은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 비과세 사업소득으로 정하되 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택과 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외하고 있으며 주택 수의 계산과 주택임대소득의 산정에 필요한 사항은 대통령령에 위임하고 있습니다. 위임을 받은 소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호가 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다고 정하므로, 남편과 아내가 한 채씩 보유하면 각자 1주택자로 보이더라도 비과세 판정에서는 부부 합계 2주택으로 계산됩니다. 따라서 부부 중 한 사람 명의의 주택에서만 임대수입이 발생하더라도 임대하지 않는 배우자 명의의 주택이 주택 수에 들어갑니다.

공동소유 주택은 주택 수를 어떻게 계산하나요?

시행령 제8조의2 제3항 제2호는 공동소유하는 주택을 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하도록 정하고 있습니다. 지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이고 그들이 합의해 한 사람을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그 사람의 소유로 계산합니다.

이 원칙에는 예외가 있어서 공동소유 주택을 임대해 얻은 수입금액을 재정경제부령으로 정하는 방법으로 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람과 기준시가가 12억원을 초과하는 주택의 지분을 100분의 30 넘게 보유한 사람은 지분이 가장 크지 않더라도 그의 소유로 계산합니다. 같은 항 제4호 단서는 공동소유 주택 하나를 본인과 배우자가 각각 소유하는 것으로 계산되는 경우에 지분이 더 큰 사람의 소유로 합산하고 지분이 같으면 합의로 정한 한 사람의 소유로 합산하도록 정하고 있습니다.

다가구주택과 전대 주택은 어떻게 세나요?

다가구주택은 1개의 주택으로 보지만 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다(제3항 제1호). 임차하거나 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 그 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산하므로(제3항 제3호) 전대 주택도 전대한 사람의 주택 수에 들어갑니다.

기준시가 12억원 초과는 언제를 기준으로 판단하나요?

시행령 제8조의2 제5항은 기준시가가 12억원을 초과하는 주택인지를 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다고 정하고 있습니다. 연중에 기준시가가 바뀌거나 주택을 양도한 경우에는 이 두 시점 가운데 어느 때를 기준으로 하는지에 따라 같은 주택이 비과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

연 2천만원 분리과세 기준은 부부 수입을 합산하나요?

소득세법 제14조 제3항 제7호는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득을 종합소득과세표준에 합산하지 않는 분리과세 주택임대소득으로 정하고 있습니다. 시행령 제8조의2 제6항은 이때의 총수입금액을 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액으로 정하고 공동사업자의 경우 공동사업장에서 발생한 수입금액을 손익분배비율로 나누어 각 사업자의 수입금액에 합산한다고 규정합니다. 같은 조에는 부부의 수입금액을 합산한다는 문장이 없으며 합산 대상으로 명시된 것은 주택 수입니다.

주택임대소득 비과세에서 확인할 4가지

같은 주택임대라도 소유 형태에 따라 주택 수가 다르게 계산됩니다.

1. 부부가 각자 주택을 한 채씩 갖고 있습니다. 비과세 판정의 주택 수는 부부 합산이라 2주택으로 계산됩니다. 임대하지 않는 배우자 명의 주택도 주택 수에 들어갑니다.
2. 주택을 다른 사람과 공동소유합니다. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다. 임대수입이 연간 6백만원 이상인 사람은 지분이 작아도 그의 소유로 봅니다.
3. 기준시가가 12억원에 가까운 주택이 있습니다. 12억원 초과 여부는 과세기간 종료일 또는 양도일 기준으로 판단합니다. 초과하면 그 주택의 임대소득은 비과세에서 제외됩니다.
4. 다가구주택이나 전대 주택을 임대합니다. 다가구주택은 1개 주택이지만 구분 등기가 되어 있으면 각각 1개입니다. 전대한 주택은 임차인의 주택 수에 들어갑니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 주택 수와 비과세 여부를 첫 자리에서 같이 셀 수 있습니다.

• 주택별 등기부등본 (소유자와 지분 확인)
• 임대차계약서와 임대수입 내역
• 주택별 기준시가를 알 수 있는 자료
• 배우자 명의 주택 보유 현황

다 갖추지 않아도 됩니다. 부부 명의 주택 목록 하나로 시작해도 됩니다.

주택임대소득의 주택 수 계산과 비과세 판정은 법인전환(설립)전문센터에서 같이 봅니다.

상담 신청 · 02-516-3830

주택임대소득의 다른 쟁점은 아래 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

관련 서비스 · 법인전환(설립)전문센터

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-09 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.