부부 공동명의 임대부동산 지분 조정과 법인전환 이월과세

부동산·영업권·자본금

부부가 공동명의로 임대하는 건물의 지분을 법인전환 전에 한쪽으로 모으면 증여는 배우자 증여재산공제 6억원을 넘는 부분에 증여세가 과세되고 양도는 양도소득세와 함께 배우자 양도 증여 추정이 적용되며 옮긴 지분을 10년 안에 법인에 현물출자하면 소득세법 제97조의2의 취득가액 특례를 함께 계산해야 합니다.

지분을 옮기는 세 가지 방식

상속세 및 증여세법 제53조제1호는 배우자로부터 증여를 받은 경우 증여세 과세가액에서 6억원을 공제하되 그 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합해 6억원을 넘는 부분은 공제하지 않으므로 지분 증여는 지난 10년간 배우자에게서 받은 증여와 공제 사용액을 먼저 확인한 뒤 규모를 정해야 합니다. 같은 기간의 동일인 증여는 상속세 및 증여세법 제47조제2항에 따라 합산됩니다.

배우자에게 지분을 파는 방식은 상속세 및 증여세법 제44조제1항에 따라 양도한 때 그 재산의 가액을 배우자가 증여받은 것으로 추정하며 배우자에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제44조제3항제5호에 따라 이 추정을 적용하지 않습니다. 추정이 번복되지 않으면 매수한 배우자에게 증여세가 과세됩니다. 매매대금이 실제로 오간 금융 기록을 남겨 두세요.

임대보증금이나 담보대출을 넘겨받는 조건으로 지분을 증여하면 소득세법 제88조제1호에 따라 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세되고 상속세 및 증여세법 제47조제1항에 따라 그 채무액을 뺀 금액이 증여세 과세가액이 됩니다. 상속세 및 증여세법 제47조제3항은 배우자 간 부담부증여에서 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액을 인수하지 않은 것으로 추정하되 국가·지방자치단체를 채권자로 하는 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 채무이면 이 추정을 적용하지 않습니다. 인수 사실을 입증할 자료를 증여 전에 갖추세요.

법인전환 이월과세와 공동사업 지분

조세특례제한법 제32조제1항은 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도·양수의 방법으로 법인으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 이월과세를 적용하되 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리는 제외하며 같은 조 제2항과 조세특례제한법 시행령 제29조제5항은 새로 설립되는 법인의 자본금이 전환하는 사업장의 순자산가액 이상일 때에만 이를 적용합니다. 국세청은 재산세과-3294(2008. 10. 15.) 회신에서 한 점포를 6대 4로 공유하며 공동사업자로 임대업을 하던 두 사람 중 한 사람이 자기 지분만 현물출자해 법인을 설립하는 경우 이월과세가 적용되지 않는다고 보았습니다. 부부 공동사업 건물은 두 사람이 모두 출자자로 참여해야 이월과세를 검토할 수 있습니다.

증여받은 지분을 현물출자할 때

소득세법 제88조제1호는 법인에 현물출자하는 것을 양도로 정하고 소득세법 제97조의2제1항은 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자로부터 증여받은 토지나 건물을 양도할 때 취득가액을 배우자가 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 하도록 정하고 있으므로 법인전환 직전에 배우자에게서 증여받은 지분은 현물출자 때 이 특례를 적용해 양도차익을 계산합니다. 소득세법 제97조의2제2항제3호는 특례를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적으면 특례를 적용하지 않도록 정합니다. 증여 당시 가액으로 취득가액을 높이는 효과는 증여일부터 10년 동안 생기지 않습니다.

법인전환 후 5년의 지분 이동

조세특례제한법 제32조제5항제2호는 이월과세를 적용받은 거주자가 법인 설립등기일부터 5년 이내에 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 처분하면 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 이월과세액을 양도소득세로 납부하도록 정하고 조세특례제한법 시행령 제29조제7항은 이 처분에 유상이전과 무상이전을 모두 포함합니다. 조세심판원은 조심-2025-전-1702(2025. 8. 26.) 결정에서 부부가 공동으로 운영하던 토지와 건물을 현물출자해 법인을 세운 뒤 한 배우자가 현물출자로 받은 주식 5만5천 주 중 4만 주를 다른 배우자에게 증여한 사안을 심리하면서 사후관리 규정에 공동사업자 간 지분 이전을 예외로 하는 규정이 없다는 이유로 이월과세액을 양도소득세로 과세한 처분을 유지했습니다. 법인이 그 세액을 법인세에 더해 대신 낸 부분은 개인의 양도소득세 납부로 인정되지 않았고 납부지연가산세도 그대로 유지되었습니다.

임대업 현물출자의 취득세

지방세특례제한법 제57조의2제4항은 조세특례제한법 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도·양수로 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산의 취득세를 100분의 50 경감하면서 한국표준산업분류상 부동산 임대 및 공급업은 제외하고 있으므로 임대용 건물을 현물출자해 설립한 법인은 이 경감을 받지 못합니다. 지분 조정 일정은 증여일과 현물출자일 사이의 10년, 설립등기일 뒤의 5년을 함께 놓고 정하세요.

관련 서비스 · 법인전환(설립)전문센터

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 14일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며 해석례와 결정례는 같은 날 국세법령정보시스템에서 실재와 전문을 확인했습니다. 국세청 회신과 결정례는 해당 사실관계에 대한 판단입니다.

회계법인 리파인드는 세무·회계·재무에서 승계까지 함께 맡습니다. 상담 신청 · 02-516-3830