상가 자녀 증여와 부가가치세, 사업 포괄승계 여부

증여특례와 승계 재원

임대 중인 상가를 자녀에게 넘기면 증여세만 계산해서는 끝나지 않습니다. 부가가치세가 붙는지가 계약의 형태로 정해집니다.

임대사업자가 건물을 넘기면 재화의 공급입니다

상가를 임대하고 있다면 그 사람은 부가가치세법상 사업자입니다. 사업자가 사업용 건물을 무상으로 넘기는 행위는 대가가 없더라도 부가가치세법이 재화의 공급으로 보는 국면에 들어갑니다. 부가가치세법 제10조 제5항은 사업자가 자기생산·취득재화를 자기의 고객이나 불특정 다수에게 증여하는 경우를 재화의 공급으로 보도록 정하고 있고 같은 조 제6항은 사업자가 폐업할 때 자기생산·취득재화 중 남아 있는 재화를 자기에게 공급하는 것으로 보도록 정하고 있습니다.

상가를 자녀에게 증여하고 임대사업을 접으면 제6항의 폐업 시 잔존재화가 걸립니다. 건물의 시가에 세율을 곱한 금액이 부가가치세로 나오며 증여세와는 별개의 세목입니다. 상가 증여를 검토하면서 증여세만 계산한 시뮬레이션은 이 부분이 비어 있습니다.

사업 자체를 넘기면 공급으로 보지 않습니다

부가가치세법 제10조 제9항 제2호는 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 재화의 공급으로 보지 아니한다고 정하고 있습니다. 그 대통령령이 같은 법 시행령 제23조이며, 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말합니다. 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우도 포함합니다.

여기가 상가 증여의 실무 분기점입니다. 건물만 넘기고 임대차 관계를 정리해 버리면 폐업 시 잔존재화가 되고 임대사업 자체를 자녀가 그대로 이어받으면 사업 양도가 되어 재화의 공급으로 보지 않습니다. 같은 건물을 넘기는데 계약의 형태에 따라 부가가치세가 나오기도 하고 나오지 않기도 합니다.

토지와 건물을 나누어 봅니다

부가가치세는 건물에 붙고 토지에는 붙지 않습니다. 상가를 증여할 때 부가가치세 부담을 계산하려면 취득가액이나 시가를 토지분과 건물분으로 나누어야 하며 이 안분이 곧 세액이 됩니다. 증여세는 토지와 건물을 합한 가액을 기준으로 계산하므로 두 세목의 과세표준이 서로 다르게 잡힙니다.

부담부증여로 설계하면 여기에 양도소득세가 하나 더 붙습니다. 상가에 담보 채무가 있고 자녀가 그 채무를 인수하면 채무액 부분은 유상 양도가 되어 부모에게 양도소득세가 생깁니다. 상가 증여는 증여세·부가가치세·양도소득세·취득세가 한꺼번에 걸리는 거래이므로 네 세목을 같은 표에 놓고 시작해야 합니다.

확인 순서

증여 전 부모의 사업자등록 상태를 확인합니다.
임대차계약의 승계 범위를 정합니다.
보증금 반환채무를 누가 지는지 확정합니다.
자녀의 사업자등록 시점을 임대차 승계와 맞춥니다.
토지분과 건물분을 나누어 세액을 계산합니다.

순서를 지키면 사업 양도의 요건이 문서로 남습니다. 반대로 등기부터 넘기고 사업자등록을 나중에 정리하면 그 사이의 공백이 요건 미충족의 근거가 됩니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 8월 29일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 사업 양도의 성립 여부는 사실관계에 따라 판단이 달라지므로 실행 전 개별 검토가 필요합니다.

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