증여받은 부동산 10년 내 양도의 이월과세와 우회양도 부인

승계 전략과 정책 변화

양도일부터 거슬러 10년 안에 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 토지·건물을 양도하면 소득세법 제97조의2에 따라 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산하며 2026년 1월 1일 이후 양도분부터는 증여한 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우 이 규정을 적용하지 않습니다.

이월과세의 대상과 계산

소득세법 제97조의2 제1항은 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물과 소득세법 시행령 제163조의2 제1항이 정한 부동산을 취득할 수 있는 권리, 시설물이용권 등을 양도할 때 취득가액을 증여자가 취득할 당시의 금액으로 하고 증여자가 지출한 자본적 지출액 등을 필요경비에 포함하며 수증자가 낸 증여세 상당액을 필요경비에 산입하도록 정하고 있습니다. 주식 등 소득세법 제94조 제1항 제3호의 자산은 이 기간이 1년이고 기간은 소득세법 제97조의2 제3항에 따라 등기부에 기재된 소유기간으로 셉니다.

증여세 상당액은 소득세법 시행령 제163조의2 제2항에 따라 증여세 산출세액에 양도한 자산가액이 증여세 과세가액에서 차지하는 비율을 곱해 계산하고 양도가액에서 취득가액 등을 뺀 잔액을 한도로 합니다. 장기보유 특별공제의 보유기간은 소득세법 제95조 제4항 단서에 따라 증여한 배우자나 직계존비속이 그 자산을 취득한 날부터 셉니다.

5년에서 10년으로 늘어난 기간

이 기간은 2022년 12월 31일 개정(법률 제19196호)으로 5년에서 10년으로 늘었고 개정 법률은 2023년 1월 1일 시행됐으며 소득세법 부칙(법률 제19196호)의 경과조치에 따라 시행 전에 증여받은 자산을 그 이후 양도하는 경우에는 종전 규정인 5년을 적용합니다. 주식 등의 1년 기간은 2024년 12월 31일 개정 법률 부칙에 따라 2025년 1월 1일 이후 증여받는 자산부터 적용됩니다.

보유기간과 거주요건

이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세의 보유기간도 증여자의 취득일부터 셉니다. 국세청은 서면-2022-부동산-1727(2022. 11. 2.)에서 이월과세를 적용할 때 장기보유 특별공제와 1세대 1주택 비과세의 보유기간을 증여한 배우자의 취득일부터 기산한다고 회신했고 사전-2026-법규재산-0353(2026. 3. 26.)에서는 이월과세가 적용되는 증여 주택의 1세대 1주택 비과세 거주요건을 판정할 때 취득시기는 증여를 받은 날이라고 답했습니다.

2026년 개정과 증여자 사망 뒤의 양도

2025년 12월 31일까지 양도한 분에는 증여자가 사망했더라도 이월과세가 그대로 적용됐습니다. 조세심판원은 조심-2025-중-1902 결정(2025. 9. 10.)에서 2021년 7월 모친에게서 토지를 증여받았고 모친이 2022년 3월 사망해 그 토지가 사전증여재산으로 상속세 과세가액에 더해진 뒤 2023년 2월 토지를 양도한 청구인이 증여자의 사망으로 이월과세가 소멸했으니 취득가액을 상속세 과세가액으로 해야 한다고 주장한 사안에서 당시 규정은 적용 배제 사유로 사망에 따른 혼인관계 소멸만 두고 있었다는 이유로 증여자의 취득가액을 쓴 처분을 유지했습니다.

2025년 12월 23일 개정(법률 제21221호)은 소득세법 제97조의2 제1항의 직계존비속에 양도 당시 사망한 경우는 제외한다는 괄호를 넣었고 소득세법 부칙(법률 제21221호)의 적용례에 따라 2026년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. 같은 사실관계라도 2026년 이후 양도하면 증여한 부모가 양도 당시 이미 사망한 경우 이월과세를 적용하지 않습니다. 배우자는 종전과 같이 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우만 빠지고 이혼으로 혼인관계가 소멸된 경우에는 계속 이월과세 대상입니다.

이월과세가 빠질 때의 우회양도 부인

소득세법 제97조의2 제2항은 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 자산이 협의매수나 수용된 경우, 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 양도(고가주택 포함)가 되는 경우, 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적은 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다. 이월과세가 빠지면 소득세법 제101조 제2항의 부당행위계산이 검토 대상이 되며 이 조항은 특수관계인(제97조의2 제1항을 적용받는 배우자와 직계존비속은 제외)에게 자산을 증여하고 수증자가 증여일부터 10년 이내에 양도한 경우 수증자의 증여세와 양도소득세 합계가 증여자가 직접 양도했을 때의 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다.

국세청은 서면-2016-부동산-4262(2016. 8. 24.)에서 별도세대인 자녀가 직계존속에게서 증여받은 주택을 5년 이내에 양도하면서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 소득세법 제101조가 적용된다고 회신했습니다. 다만 소득세법 제101조 제2항 단서는 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우를 제외하며 국세청은 사전-2025-법규재산-1006(2025. 11. 19.)에서 별도세대 모친에게서 증여받은 주택을 자녀가 양도하고 그 양도소득의 실질 귀속자가 자녀라면 제101조를 적용하지 않는다고 답했습니다.

실질 귀속의 판단

조세심판원은 조심-2010-서-0084 결정(2010. 6. 23.)에서 부당행위 여부는 수증자와 증여자가 부담할 세액의 크기를 비교하는 외형만으로 판단할 수 없고 양도소득이 실질적으로 증여자에게 귀속되었어야 한다고 보았으며 조심-2011-중-0184 결정(2011. 6. 15.)은 조세회피 의도가 없어 보이고 양도대금이 수증자에게 실질적으로 귀속된 사안을 부당행위계산 대상에서 제외했습니다. 양도대금이 들어간 계좌와 그 돈으로 갚은 채무나 새로 산 자산의 명의는 실질 귀속을 판단할 때 쓸 수 있는 자료입니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 15일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며 개정 전 문언은 같은 날 법령 연혁본으로, 해석례와 결정례는 국세법령정보시스템에서 실재를 확인했습니다. 국세청 회신은 질의한 사실관계에 대한 답변이므로 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

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