돈 대신 부동산을 넘겨 채무를 갚으면 그 이전은 「소득세법」 제88조 제1호의 양도에 해당하고 소멸한 채무액이 양도가액이 됩니다.
양도의 정의가 대물변제를 포함합니다
「소득세법」 제88조 제1호는 양도를 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하고 있으며 같은 호는 양도로 보지 아니하는 경우로 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분, 토지의 경계를 변경하기 위한 토지 교환, 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 신탁 설정 세 가지만 들고 있습니다.
대물변제는 이 제외 목록에 없습니다. 국세청은 서면인터넷방문상담4팀-482(2007년 2월 5일)에서 양도소득세 과세대상인 양도란 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 회신했습니다.
채무를 갚기 위한 이전이라도 그 대가로 채무가 소멸하므로 유상 이전이며 매매대금을 받지 않았다는 사정은 무상 이전의 근거가 되지 못합니다.
양도가액은 소멸한 채무액으로 잡습니다
대물변제에서는 현금이 오가지 않으므로 실지거래가액을 계약서의 매매대금에서 찾을 수 없습니다. 이때 대가에 해당하는 것은 그 이전으로 소멸한 채무액이며 「소득세법」 제88조 제5호는 실지거래가액을 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액으로 정의하고 있습니다.
국세청은 심사-양도-2022-0032(2023년 8월 30일)에서 비용 지급을 금원 대신 토지 양도로 갈음한 사안을 다루면서 대물변제가액은 해당 토지의 양도소득세 신고서상 매매가액이라고 판단했습니다. 소멸시킨 채무액과 신고한 양도가액이 어긋나면 그 차이를 설명해야 합니다.
양도가액은 소멸한 채무액입니다. 감정가액이나 기준시가를 먼저 쓰지 마세요.
채무액이 자산의 시가보다 크면 그 차액의 성격을 먼저 정리하세요.
대물변제 합의서에 소멸시키는 채무의 원금과 이자를 나누어 적으세요.
이전 시점이 양도시기입니다. 합의일과 등기일이 다르면 둘 다 기록하세요.
대물변제로 받은 자산의 취득가액
대물변제는 넘긴 쪽에만 문제가 되지 않으며 받은 쪽은 그 자산을 나중에 팔 때 취득가액을 어떻게 잡을지 정해야 하고 여기서 다투어진 심사·심판례가 축적돼 있습니다.
환산취득가액을 쓸 수 없는 경우
조세심판원은 조심-2014-광-1685(2014년 6월 19일)에서 청구인이 토지 취득가액을 환산가액으로 산정해야 한다고 주장한 사안에서 대물변제로 취득한 부동산의 취득가액은 대물변제 가액이 되는 것이므로 처분청이 이를 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 결정했습니다.
환산취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 쓰는 방법이므로 대물변제 가액이 확인되면 실지거래가액이 있는 것이어서 환산으로 돌아갈 자리가 없어집니다.
대물변제 사실 자체의 입증책임
국세청은 심사양도2008-0004(2008년 3월 31일)에서 청구인이 제시한 관련 증빙에 의하여 대물변제로 취득한 사실이 확인되므로 취득가액을 대물변제가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 증빙이 갖추어지면 대물변제가액이 인정됩니다.
입증책임은 납세자에게 있습니다. 심사-양도-2022-0032(2023년 8월 30일)는 대물변제가액 외의 필요경비가 존재한다는 사실의 입증책임이 청구인에게 있다고 보아 지출 사실이 입증되지 않은 필요경비를 인정하지 않았습니다. 금전 대여 사실과 채권액을 뒷받침하는 금융자료가 없으면 주장한 대물변제 금액을 취득가액으로 인정받기 어렵습니다.
사업자가 대물변제하면 부가가치세도 봅니다
「부가가치세법」 제4조 제1호가 정한 과세대상은 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급입니다. 사업자가 사업용 재화를 채무 변제로 넘기면 그 이전은 재화의 공급에 해당할 수 있습니다.
이때 받는 대가는 채무의 소멸이므로 금전이 아니며 「부가가치세법」 제29조 제3항 제2호는 금전 외의 대가를 받는 경우의 공급가액을 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가로 정하고 있습니다. 양도소득세 계산에서 쓴 소멸 채무액과 부가가치세 공급가액은 달라질 수 있습니다.
법인이 채무 변제로 자산을 넘기는 경우에는 부당행위계산 여부도 함께 봅니다. 특수관계인에게 시가보다 낮은 가액으로 자산을 넘기고 채무를 소멸시키면 「법인세법 시행령」 제89조의 시가 규정이 적용됩니다.
· 「소득세법」 제88조 제1호. 양도의 정의와 양도로 보지 아니하는 세 가지
· 「소득세법」 제88조 제5호. 실지거래가액의 정의
· 「부가가치세법」 제4조 제1호. 재화 또는 용역의 공급이 과세대상
· 「부가가치세법」 제29조 제3항 제2호. 금전 외의 대가를 받는 경우 공급가액은 시가
· 「법인세법 시행령」 제89조. 시가의 범위
대물변제로 취득한 자산에 환산취득가액을 적용해 신고하면 부인될 수 있습니다(조심-2014-광-1685).
채권액을 뒷받침하는 금융자료가 없으면 주장한 대물변제가액이 취득가액으로 인정되지 않습니다.
필요경비의 입증책임은 납세자에게 있습니다(심사-양도-2022-0032).
사업용 재화의 대물변제는 부가가치세 신고 대상이 될 수 있으므로 세금계산서 발급 여부를 함께 확인하세요.
· 상속재산 취득가액 원칙과 의제배당 근거 조문
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 29일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 인용한 예규·심사·심판례의 문서번호는 국세법령정보시스템에서 실재를 확인했습니다. 대물변제의 과세는 소멸시키는 채무의 내용과 증빙에 따라 달라지므로 개별 사안별로 확인이 필요합니다.
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