해당 재산에 부과된 상속세와 증여세와 종합부동산세는 국세기본법 제35조 제3항에 따라 저당권과 확정일자 임차권에 의한 채권보다 우선하지만 같은 조 제7항에 따라 주거용 임차권과 전세권의 보증금 채권은 그 우선 징수액의 범위에서 대신 변제받을 수 있습니다.
상속세와 증여세는 담보채권보다 먼저 징수되나요?
국세기본법 제35조 제1항 제3호는 법정기일 전에 전세권과 질권과 저당권이 설정되거나 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 있는 재산이 매각된 경우 그 권리로 담보된 채권과 임대차보증금반환채권이 국세보다 우선한다고 정하지만 제3항은 해당 재산에 부과된 상속세와 증여세와 종합부동산세는 그 채권보다 우선한다고 정합니다.
제3항은 제1항 제3호의2에 대해서도 해당 재산에 부과된 종합부동산세는 같은 호의 채권보다 우선한다고 규정하고 있습니다.
임차인의 보증금은 어떻게 보호되나요?
제7항은 제3항에도 불구하고 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권을 임대차보증금반환채권등으로 정의합니다.
이 채권은 해당 재산이 강제징수 또는 경매 절차 등으로 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산의 상속세와 증여세와 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있습니다.
대신 변제되는 금액의 한도
제7항 후단은 대신 변제되는 금액을 우선 징수할 수 있었던 상속세와 증여세와 종합부동산세의 징수액에 한정하며 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 이 세목을 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다고 정합니다.
| 구분 | 우선 관계 | 근거 |
|---|---|---|
| 해당 재산의 상속세·증여세·종합부동산세 | 저당권 등 담보채권과 임차권 채권보다 우선 | 제35조 제3항 |
| 주거용 확정일자 임차권과 전세권의 보증금 채권 | 우선 징수액 범위에서 대신 변제 가능 | 제35조 제7항 |
법정기일은 어떻게 정해지나요?
제35조 제2항은 법정기일을 세목과 확정 방식에 따라 정하며 신고로 확정되는 국세는 신고일이고 정부가 결정하거나 경정하는 국세는 납부고지서의 발송일이며 인지세와 원천징수 세목은 납세의무의 확정일입니다.
상속세와 증여세 우선 규정에서 확인할 4가지
부동산을 상속받거나 증여받는 경우 또는 임차인으로 계약하는 경우 아래 네 가지를 먼저 확인합니다.
- 해당 재산에 부과된 상속세와 증여세가 남아 있는지 확인하세요. 해당 재산 자체의 세금만 제3항의 우선 대상입니다.
- 임차권이 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖추었는지 확인하세요.
- 법정기일과 확정일자 또는 설정일의 선후를 확인하세요. 제7항은 법정기일이 늦은 경우를 정합니다.
- 저당권 등 다른 담보채권의 순위가 영향을 받는지 확인하세요. 제7항은 그 변제액에는 영향을 미치지 않습니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 우선순위를 첫 자리에서 같이 정리할 수 있습니다.
- 등기사항증명서
- 임대차계약서와 확정일자 자료
- 상속세 또는 증여세 신고서와 고지서
다 갖추지 않아도 됩니다. 등기사항증명서 하나로 시작해도 됩니다.
상속과 증여 재산의 세무 검토는 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 국세기본법 제35조 제1항 제3호, 제3호의2, 제2항, 제3항, 제7항.
제3항: 해당 재산 상속세·증여세·종합부동산세가 담보채권보다 우선.
제7항: 보증금 채권은 우선 징수액 범위에서 대신 변제 가능.
다른 담보채권 변제액에는 영향 없음.
대신 변제의 구체 금액 계산과 제3호의2의 직전 보유자 체납 계산은 시행령 위임사항이어서 이 글에서 정리하지 않았습니다.
실제 배당은 경매 절차의 배당표에 따라 정해집니다.
국세 우선 규정에 관한 다른 글은 아래로 이어집니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-16 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.