부모 토지 무상사용 이익의 증여세와 5년 단위 계산

상속·증여 실무

부모 소유 부동산을 자녀가 대가 없이 쓰면 상속세 및 증여세법 제37조는 사용을 시작한 날을 증여일로 보고 5년 동안의 사용 이익을 한 번에 계산해 그 금액이 1억원 이상일 때 증여세를 매깁니다.

과세 대상과 제외 범위

상속세 및 증여세법 제37조 제1항은 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 사용자의 증여재산가액으로 정하면서 괄호에서 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지를 제외합니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제1항은 토지나 건물만 따로 무상으로 사용하는 경우에도 이 조항을 적용하도록 정하고 있어 부모의 토지 위에 자녀 명의로 건물을 신축해 사용하는 형태도 과세 대상에 들어갑니다.

상가주택처럼 주택 일부에 점포가 있는 건물은 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제7항에 따라 주택 면적이 주택 외의 면적을 초과하는 경우에 한해 전부를 주택으로 보므로 점포 면적이 더 크면 부모와 함께 거주하더라도 점포 부분은 제외 범위에 들어가지 않습니다. 특수관계인이 아닌 사람 사이에는 정당한 사유가 없을 때만 적용됩니다.

5년치 이익을 한 번에 계산합니다

상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제3항은 부동산 가액에 1년간 사용료를 고려한 율을 곱한 각 연도의 이익을 재정경제부령이 정하는 방법으로 환산해 합산하도록 하고 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조는 그 율을 연간 100분의 2로 정하면서 각 연도 이익을 (1 + 10/100)의 경과연수 제곱으로 나누어 더하는 환산 방법을 둡니다. 무상사용 기간은 5년으로 보고 5년을 넘기면 개시일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 보므로 사용이 계속되는 동안에는 5년마다 새로운 증여가 생깁니다(서면-2019-상속증여-4715, 2020. 5. 26.).

표는 경과연수를 1년부터 5년까지로 두고 환산계수 합계 약 3.7908을 곱한 값이며 이 방식으로 계산하면 부동산 가액이 약 13억1,900만원을 넘을 때 5년 합계가 1억원 이상이 됩니다. 계산된 이익이 1억원 미만이면 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제4항에 따라 과세하지 않습니다. 부동산 가액은 상속세 및 증여세법 제4장에 따라 평가한 가액을 씁니다.

여러 명이 함께 쓰면 대표사용자를 정합니다

상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제2항은 여러 사람이 부동산을 무상사용하면서 각자의 실제 사용면적이 분명하지 않으면 같은 면적을 사용한 것으로 보고 소유자와 친족 관계에 있는 사용자가 2명 이상이면 대표사용자를 무상사용자로 보도록 정하며 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 제1항은 대표사용자를 소유자와 최근친인 사람으로 하고 최근친이 2명 이상이면 그중 최연장자로 정합니다.

담보로 빌려 쓰는 경우의 기준금액은 1천만원입니다

상속세 및 증여세법 제37조 제2항은 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용해 금전을 차입한 경우 그 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 보며 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제5항은 차입금에 적정 이자율을 곱한 금액에서 실제로 지급했거나 지급할 이자를 뺀 금액을 이익으로 계산하고 차입기간이 정해지지 않았으면 1년으로 봅니다. 적정 이자율은 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 제1항과 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의5가 가리키는 법인세법 시행규칙 제43조 제2항의 연 1,000분의 46이고 이익이 1천만원 미만이면 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제6항에 따라 과세하지 않습니다.

부모 건물을 담보로 자녀가 대출받는 경우가 여기에 해당합니다. 3억원을 연 4.0%로 빌렸다면 이익은 3억원에 0.6%를 곱한 180만원입니다.

부동산을 제공한 부모 쪽 세금과 결정례

부모가 그 부동산으로 임대업을 하는 사업자라면 특수관계인에게 자산을 무상으로 제공한 행위에 소득세법 제41조와 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호의 부당행위계산 부인이 함께 검토되는데 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 그 호 단서가 부인 대상에서 제외합니다.

조세심판원은 이 단서가 부동산을 제공한 사람에게 부당행위계산 부인을 적용하지 않는다는 규정일 뿐 사용한 자녀의 증여세를 면제한다고 보기 어렵다며 부친 소유 아파트를 무상으로 사용한 자녀에게 상속세 및 증여세법 제37조로 증여세를 과세한 처분을 유지했습니다(조심2022서2289, 2022. 7. 25.). 같은 원은 특수관계인의 부동산 무상사용에는 제37조를 제42조보다 우선 적용해야 한다고 보았고(조심2012서4004, 2013. 4. 10.) 토지 무상사용 증여이익은 그 토지의 양도소득세 계산에서 취득가액에 더하는 이중과세 조정 대상에 해당하지 않는다고 판단했습니다(조심2023서10597, 2024. 4. 1.).

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 12일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며 결정례와 해석례는 같은 날 국세법령정보시스템에서 실재를 확인했습니다. 조세심판원 결정은 해당 사건에 한해 효력이 있는 유사 사안 판단례이며 다른 사건에 대한 선례 구속력은 없습니다. 표의 수치는 설명을 위한 가정입니다.

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