주택임대 총수입금액이 연 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 14% 중 유리한 쪽을 고를 수 있고 분리과세의 필요경비율은 50%이며 주택임대 외 종합소득금액이 2천만원 이하이면 추가로 200만원을 뺍니다.
주택임대소득은 언제 비과세이고 언제 과세되나요?
소득세법 제12조 제2호 나목은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 비과세 사업소득으로 정하되 제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택과 국외에 있는 주택의 임대소득은 비과세에서 빼고 있으며 시행령 제8조의2 제1항은 이 주택에 주택부수토지가 포함된다고 정합니다.
시행령 제8조의2 제2항은 주택을 상시 주거용으로 사용하는 건물로 정하되 사업을 위한 주거용은 제외하고 주택부수토지는 건물 연면적과 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배) 중 넓은 면적 이내의 토지로 정하며 제3항은 주택 수를 다가구주택은 1개로 보되 구분 등기된 경우 각각 1개로 계산하고 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택은 합산하는 등으로 정합니다.
공동소유 주택은 누구의 주택으로 계산하나요?
제8조의2 제3항 제2호는 공동소유 주택을 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되, 해당 주택의 임대수입금액을 재정경제부령이 정하는 방법으로 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람이나 주택 기준시가가 12억원을 초과하는 경우로서 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람은 본문에 따라 소유로 계산되지 않아도 그의 소유로 계산한다고 정합니다. 부부가 공동명의로 주택을 임대하는 경우 주택 수 판단이 이 단서에서 달라지므로 지분표를 먼저 확인해야 합니다.
분리과세 14%는 어떻게 계산하나요?
소득세법 제14조 제3항 제7호는 해당 과세기간에 대통령령이 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득을 분리과세 주택임대소득으로 정하고 제64조의2 제1항은 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자가 종합소득 결정세액을 제14조 제3항 제7호를 적용하기 전의 종합소득 결정세액과 분리과세 주택임대소득 사업소득금액에 100분의 14를 곱한 금액에 나머지 종합소득 결정세액을 더한 금액 중 하나를 선택하여 적용하도록 정합니다.
제2항은 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액을 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50)를 뺀 금액으로 하고 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만원 이하이면 200만원을 추가로 뺍니다. 연 임대수입이 1,500만원이고 다른 종합소득금액이 없으면 필요경비 750만원과 추가 공제 200만원을 뺀 550만원이 사업소득금액이 되어 14%를 곱한 77만원이 분리과세 세액이 되며 이 계산은 조문에 따른 설명용 계산이고 대통령령이 정하는 총수입금액의 구체적 계산은 확인하지 않았습니다.
등록임대주택은 어떻게 다른가요?
제2항 단서는 대통령령이 정하는 임대주택을 임대하는 경우 필요경비를 총수입금액의 100분의 60으로 하고 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만원 이하이면 400만원을 추가로 빼도록 정하며 제1항 제2호 가목 단서는 조세특례제한법 제96조 제1항의 임대주택에는 14%를 곱한 금액에서 같은 항에 따라 감면받는 세액을 차감하도록 정합니다.
제3항은 감면을 받은 사업자가 해당 임대주택을 4년(공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택은 10년) 이상 임대하지 않으면 감면받은 세액을, 필요경비 60% 단서를 적용한 사업자가 10년 이상 임대하지 않으면 그 단서를 적용하지 않고 계산한 세액과의 차액을 사유가 생긴 과세연도의 신고 때 납부하도록 정하고 제4항은 이 경우 조세특례제한법 제63조 제3항의 이자 상당 가산액 규정을 준용합니다.
주택임대소득 분리과세에서 확인할 4가지
종합과세와 분리과세 중 선택은 신고 전에 수치로 비교해야 합니다.
- 보유 주택 수와 기준시가를 봅니다. 1개 주택이고 기준시가 12억원 이하이며 국내 주택이면 비과세 대상입니다.
- 연간 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인지 봅니다. 초과하면 분리과세 대상에서 빠지고 종합과세 대상이 됩니다.
- 주택임대 외 종합소득금액이 2천만원 이하인지 봅니다. 이 경우 일반 200만원 또는 등록임대 400만원 추가 공제가 적용됩니다.
- 등록임대주택이라면 4년 또는 10년의 임대 유지 기간을 봅니다. 기간을 못 채우면 감면세액 또는 차액을 이자 상당액과 함께 냅니다.
상담 때 아래 자료가 있으면 종합과세와 분리과세 세액을 첫 자리에서 같이 비교할 수 있습니다.
- 임대차계약서와 월세 입금 내역
- 주택별 기준시가와 지분 현황 자료
- 임대사업자 등록증(해당하는 경우)
- 주택임대 외 사업·근로소득 자료
다 갖추지 않아도 됩니다. 임대차계약서 하나로 시작해도 됩니다.
주택임대소득의 신고와 세액 비교는 세무기장전문센터에서 같이 봅니다.
상담 신청 · 02-516-3830
· 소득세법 제12조 제2호 나목, 제14조 제3항 제7호, 제64조의2(2026년 7월 1일 시행본).
· 소득세법 시행령 제8조의2(2026년 10월 1일 시행본).
총수입금액 2천만원 이하이면 분리과세 대상입니다.
세율 14%를 적용합니다.
필요경비율은 50%이고 등록임대는 60%로 계산합니다.
추가 공제는 일반 200만원, 등록임대 400만원이 한도입니다.
총수입금액의 구체적 산정 방법은 시행령 위임 조문으로 이 글에서 확인하지 않았습니다.
등록임대의 감면과 임대 유지 기간은 조세특례제한법 제96조와 민간임대주택법 요건을 따로 확인해야 합니다.
기간 미충족 시 이자 상당 가산액이 붙습니다.
주택임대와 관련한 다른 세목은 아래 글에서 이어서 볼 수 있습니다.
· 주택 보증금 간주임대료 · 2026년 2주택 과세와 소형주택 제외
· 겸용주택 임대의 부가가치세 면세 범위와 면적 판정
· 부부 공동명의 임대부동산 지분 조정과 법인전환 이월과세
관련 서비스 · 세무기장전문센터(법인기장·결산)
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-12 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다.