자금조달계획서에 적은 차입금 · 가족 간 차용증이 인정되는 조건

상속·증여 실무

자금조달계획서는 국토교통부에 내는 서류입니다. 그런데 세금 문제로 돌아오는 경우가 있습니다. 서류를 잘못 써서가 아닙니다. 거기 적은 금액을 나중에 증명하지 못해서입니다. 적는 것과 증명하는 것은 다른 일입니다. 그 사이가 어디서 벌어지는지를 봅니다.

요약 · 계획서에 적은 돈을 검증하는 조문

조문 번호와 금액은 원문 기준입니다. 이자율은 법인세법 시행규칙을 거쳐 정해지므로 실행 시점에 다시 확인하십시오.

계획서는 국토부에 내는데 왜 증여세가 나올까요?

법에 넘기는 방법이 적혀 있습니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 §6①은 신고관청이 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료의 제출을 요구할 수 있다고 정합니다. §6④은 조사를 위해 국세·지방세에 관한 자료, 소득·재산에 관한 자료를 관계 행정기관에 요청할 수 있게 하고 요청받은 기관은 정당한 사유가 없으면 따라야 합니다.

그리고 §6⑤이 마지막 문을 엽니다. 조사 결과가 「상속세 및 증여세법」 등 다른 법률을 위반했다고 판단되면 수사기관에 고발하거나 관계 행정기관에 통보할 수 있습니다.

계획서는 국토부 서식이 맞습니다. 다만 그 안의 숫자는 국토부에서 끝나지 않습니다.

얼마까지 증명해야 할까요?

전부는 아닙니다. 다만 기준이 둘 중 적은 쪽입니다.

상증법 §45①은 재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 그 「어려운 경우」를 시행령 §34①이 정합니다. 입증된 금액의 합계가 취득재산 가액에 미달하면 해당합니다.

여기에 단서가 붙습니다. 입증되지 않은 금액이 취득재산 가액의 20%에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하면 제외합니다.

10억원짜리 주택이면 20%가 2억원입니다. 둘이 같으니 2억원이 기준입니다. 20억원짜리면 20%가 4억원이고 2억원이 더 적습니다. 그래서 2억원이 기준입니다. 금액이 커질수록 2억원이 상한으로 작동합니다. 비율만 보고 계산하면 큰 거래에서 어긋납니다.

그리고 §45③이 따로 있습니다. 출처에 관한 충분한 소명이 있으면 추정을 적용하지 않습니다. 추정은 출발점일 뿐입니다. 뒤집을 수 있게 설계돼 있습니다.

무엇이 「입증된 금액」이 될까요?

시행령 §34①이 세 가지를 적습니다.

• 신고하였거나 과세받은 소득금액. 비과세·감면받은 것도 포함됩니다
• 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액
• 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전 중 그 재산의 취득에 직접 사용한 금액

세 항목에 공통점이 있습니다. 전부 이미 신고되었거나 기록으로 남은 돈입니다. 통장에 있다는 사실만으로는 부족합니다.

셋째 항목에는 조건이 하나 더 붙어 있습니다. 직접 사용한 금액입니다. 대출을 받아 다른 계좌를 거쳐 여러 번 옮겨 다닌 돈은 연결이 끊깁니다. 빌린 사실과 그 돈이 이 집으로 갔다는 사실은 따로 증명해야 합니다.

추정 배제 기준 자체도 있습니다. 시행령 §34②은 재산취득일 전 10년 이내 취득자금 합계액이 5천만원 이상으로서 연령·직업·재산상태 등을 고려해 국세청장이 정하는 금액이라고 적습니다. 구체적인 표는 국세청 사무처리규정에 있습니다. 그 표를 그대로 믿고 설계하지 마십시오. 훈령은 언제든 바뀔 수 있습니다.

부모에게 빌린 것으로 하면 될까요?

됩니다. 다만 빌린 것으로 처리하면 이자 문제가 생깁니다.

상증법 §41의4①은 타인에게 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 빌리면, 대출금액에 적정 이자율을 곱한 금액에서 실제 낸 이자를 뺀 금액을 증여재산가액으로 봅니다. 적정 이자율은 시행규칙 §10의5를 거쳐 법인세법 시행규칙 §43②의 연 1,000분의 46입니다.

넘어가는 자리가 있습니다. 계산된 이익이 1천만원 미만이면 제외합니다(시행령 §31의4②). 연 1,000분의 46으로 1천만원이 나오려면 원금이 약 2억 1,700만원입니다. 그 아래 무이자 차입은 이 조문에 걸리지 않습니다.

다만 §41의4②을 같이 봐야 합니다. 대출기간을 정하지 않으면 1년으로 보고, 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 봅니다. 한 번 지나가는 사건이 아닙니다. 매년 다시 계산됩니다.

그래서 무엇부터 하면 될까요?

순서는 셋입니다.

첫째, 계획서를 쓰기 전에 증명 가능한 돈부터 셉니다. 시행령 §34①의 세 항목 기준입니다. 그 합계와 취득가액의 차이가 20%와 2억원 중 적은 금액을 넘는지 봅니다. 순서가 반대면 적어 놓고 나중에 맞추게 됩니다.

둘째, 차입으로 채울 부분은 조건을 먼저 정합니다. 원금, 이자율, 상환 일정입니다. 정하고 나서 그대로 이체합니다. 약정과 계좌가 어긋나기 시작하는 지점이 나중에 다툼의 자리가 됩니다.

셋째, 돈이 이 집으로 갔다는 연결을 남깁니다. 계좌를 여러 번 거치면 연결이 흐려집니다. 가능하면 매도인에게 직접 가는 경로를 씁니다.

계좌 내역과 소득 자료가 다 정리되지 않으셔도 됩니다. 취득가액과 증명 가능한 금액 두 숫자만 먼저 놓아 보시면, 차이가 얼마인지는 그 자리에서 보입니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 인용 조문과 금액은 상속세 및 증여세법·시행령·시행규칙, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 원문 기준입니다. 적정 이자율은 법인세법 시행규칙을 거쳐 정해지고 증여추정 배제 기준은 국세청 사무처리규정 소관이므로 실행 시점에 현행 여부를 다시 확인해야 합니다. 증여추정의 적용 여부는 사실관계에 따라 달라집니다.

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