부모 주택 자녀 무상거주와 부동산 무상사용 증여세

증여특례와 승계 재원

부모 명의 주택의 상속세 및 증여세법상 평가액이 약 13억1,899만원 이상이고 자녀가 부모와 따로 그 집에 무상으로 살면 5년분 무상사용 이익이 1억원 이상이 되어 상속세 및 증여세법 제37조에 따라 자녀에게 증여세가 과세됩니다.

과세 요건과 1억원 기준

상속세 및 증여세법 제37조 제1항은 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익 상당액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 정하면서 괄호에서 그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지를 대상에서 제외하고 있습니다. 기준금액은 1억원입니다. 같은 항 단서와 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제4항에 따라 이익이 이 금액에 못 미치면 과세하지 않으며 특수관계인이 아닌 사람 사이의 무상 사용은 상속세 및 증여세법 제37조 제3항에 따라 거래 관행상 정당한 사유가 없을 때만 과세되고 부모와 자녀 사이에서는 이 요건을 따로 묻지 않습니다.

무상사용 이익은 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제3항에 따라 부동산가액에 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 제2항의 연 100분의 2를 곱한 각 연도 이익을 같은 규칙 제10조 제3항의 계산식으로 연 10% 할인해 5년분을 합한 금액입니다. 여기서 부동산가액은 상속세 및 증여세법 제4장에 따라 평가한 가액이므로 매매사례가액 같은 시가가 우선하고 시가를 산정하기 어려우면 공동주택가격 같은 보충적 평가액이 쓰입니다. 무상사용 기간이 5년을 넘으면 개시일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 시작한 것으로 봅니다. 같은 집에 계속 살면 5년마다 그날의 평가액으로 다시 계산합니다.

표의 5년 환산 이익은 만원 미만을 버린 값입니다. 평가액에 곱하는 환산 계수는 연 2%에 10% 할인율 5년치 합계 3.7908을 곱한 약 0.0758이며 평가액이 약 13억1,899만원일 때 이익이 1억원이 됩니다.

부모와 함께 사는 주택의 제외

과세에서 빠지는 주택은 소유자와 함께 거주하는 주택이므로 소유자인 부모가 그 집에서 실제로 같이 살았는지가 판단 대상이며 아래 판결처럼 주민등록 외에 관리비, 카드 사용 위치, 차량 통행 기록 같은 생활 자료가 판단 근거로 쓰입니다.

공유자인 모친과 함께 살았다는 주장

서울고등법원 2021누69006 판결(2022. 12. 9.)은 부모가 2분의 1씩 공유한 서울 강남구 아파트에 아들 가족이 거주한 사안에서 공유자인 모친도 그 아파트에서 함께 살며 손자를 돌봤다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 법원은 모친의 주민등록이 약 1.6km 떨어진 부친의 주택에 계속 있었던 점, 아파트 관리사무소 입주자 현황에 아들과 손자만 등록된 점, 모친이 주로 쓴 카드가 모친이 대표이사로 재직한 회사 부근에서 결제된 점을 들어 1심 판결을 취소하고 5년분 무상사용 이익의 증여세 부과가 적법하다고 판단했습니다.

평일 사용과 여러 명의 사용

조세심판원은 조심-2019-서-1730 결정(2020. 3. 25.)에서 자녀가 부모 소유 아파트를 평일 출퇴근을 위해 무상으로 사용한 것으로 보이고 제시한 증빙만으로는 청구주장이 객관적으로 입증되지 않았다며 증여세 부과를 유지했습니다.

한 주택을 여러 사람이 무상으로 쓰면서 각자의 실제 사용면적이 분명하지 않으면 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제2항에 따라 각자 같은 면적을 사용한 것으로 봅니다. 이때 소유자와 상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2제1항제1호의 관계에 있는 사용자가 2명 이상이면 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 제1항의 대표사용자, 곧 소유자와 최근친인 사람 가운데 최연장자를 무상사용자로 봅니다.

부모의 소득세와 자녀의 증여세

소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호는 특수관계인에게 자산이나 용역을 무상으로 제공한 경우를 소득세법 제41조의 부당행위계산 대상으로 정하면서 단서에서 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우를 제외하므로 부모에게 임대료 상당액을 소득으로 계산해 과세하지는 않습니다.

조세심판원은 조심-2022-서-2289 결정(2022. 7. 25.)에서 이 단서는 부동산을 제공한 부모에게 부당행위계산 부인을 적용하지 않는 규정일 뿐 무상사용 이익을 얻은 자녀의 증여세까지 면제한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이 사건은 세무서가 부친에게 주택임대소득과 관련한 종합소득세 해명자료를 요구하자 부친이 자녀가 그 아파트에 무상으로 살고 있다고 소명했고 그 내용이 과세자료로 통보되어 자녀에게 증여세가 고지된 사안이며 심판원은 거래가액 등 시가가 없어 공동주택가격으로 이익을 계산한 처분도 그대로 유지했습니다.

전세보증금을 대신 낸 경우와 저가 임대

부모가 자기 이름으로 전세계약을 맺고 보증금을 낸 아파트에 자녀가 사는 경우 과세관청이 보증금 상당액을 자녀에게 무상으로 빌려준 것으로 보아 상속세 및 증여세법 제41조의4의 금전 무상대출 이익으로 과세한 사례가 있습니다. 조세심판원은 조심-2023-서-7797 결정(2023. 10. 25.)에서 부친이 학업 중인 자녀들의 주거를 위해 직접 전세계약을 체결했고 보증금은 부친이 돌려받는다고 계약서에 적혀 있던 사정을 들어 이 거래를 임차권의 무상 제공, 곧 부동산 임대용역의 무상 제공으로 보았습니다. 결정 주문은 상속세 및 증여세법 제42조에 따른 경정입니다.

상속세 및 증여세법 제42조 제1항은 용역을 무상으로 제공받거나 시가보다 낮은 대가로 제공받은 이익을 증여재산가액으로 정하고 있으며 기준금액은 상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제2항에 있습니다. 무상이면 1천만원, 저가이면 시가의 100분의 30입니다. 부동산 임대용역의 시가가 불분명하면 상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제3항 제1호에 따라 부동산가액에 연 100분의 2를 곱해 계산하고 사용기간이 정해지지 않았으면 상속세 및 증여세법 제42조 제2항에 따라 1년 단위로 새로 계산합니다. 국세청은 상속증여세과-438(2014. 11. 11.)에서 자녀가 부친의 토지를 시가보다 낮은 대가로 사용한 경우 부동산 임대용역을 저가로 제공받은 이익으로 증여세가 과세된다고 회신했습니다.

관련 서비스 · 가업승계 컨설팅 · 상증센터(가업상속공제·증여특례)

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 9월 15일 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령이며 해석례와 판례는 같은 날 국세법령정보시스템에서 실재를 확인했습니다. 표의 금액은 조문의 계산식으로 산출한 예시이며 실제 과세액은 평가액과 공제 적용에 따라 달라집니다.

회계법인 리파인드는 세무·회계·재무에서 승계까지 함께 맡습니다. 상담 신청 · 02-516-3830