주택 신축판매업과 부동산매매업의 구분 기준

부동산과 자산

주택을 직접 지어 파는지, 사서 되파는지에 따라 세액 계산이 달라집니다. 신축 분양은 비교과세 대상이 아닙니다. 기존 주택을 사서 파는 사업은 비교과세 대상입니다.

직접 짓거나 개발해 파는 주거용 건물은 소득세법 시행령 제122조 제1항 단서로 비교과세 대상 부동산매매업에서 빠지고 사들인 주거용 건물을 되파는 경우만 그 대상에 들어갑니다.

주택 신축판매업도 부동산매매업자의 비교과세를 받나요?

소득세법 제64조 제1항은 대통령령으로 정하는 부동산매매업을 경영하는 거주자를 부동산매매업자로 보고 이 사람에게 주택등매매차익이 있으면 종합소득 산출세액과 매매차익 별도 계산 세액 중 많은 쪽을 적용하도록 정하며 어떤 사업이 이 부동산매매업에 해당하는지는 같은 법 시행령 제122조 제1항이 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업으로 정하고 있습니다. 같은 항 단서는 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업을 이 범위에서 제외하되 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외 대상에서 다시 뺀다고 정하고 있어서 주택을 신축해 분양하는 사업은 비교과세 대상이 아니고 기존 주택을 사서 파는 사업은 비교과세 대상입니다.

이 구분은 사업자등록증의 업종 표시가 아니라 시행령 문언의 분류에 따라 정해집니다. 소득세법 제19조 제3항은 사업의 범위를 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 한국표준산업분류에 따르도록 하고 있고 같은 조 제1항 제12호가 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 열거하므로, 두 사업 모두 사업소득이라는 점은 같고 비교과세 적용 여부만 다릅니다.

구분이 달라지면 세액 계산은 어떻게 달라지나요?

비교과세 대상인 부동산매매업자는 소득세법 제64조 제1항 제2호에 따라 분양권, 비사업용 토지, 미등기 양도자산이나 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택의 매매차익에 양도소득세율을 적용한 세액과 나머지 종합소득에 기본세율을 적용한 세액을 합산해 종합소득 산출세액과 비교합니다. 주거용 건물 개발 및 공급업에 해당하면 이 비교 계산이 없으므로 신축 주택의 판매이익은 다른 사업소득과 합산해 소득세법 제55조의 기본세율로 계산하고 부동산매매업자로 분류될 때 문제되는 중과 대상 주택 판매이익의 별도 세율 적용이 일어나지 않습니다.

상가와 주택을 함께 지어 파는 경우

소득세법 시행령 제122조 제5항은 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우 각각 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있으면 재정경제부령으로 정하는 바에 따라 안분 계산하도록 정하고 있으며 이 안분 기준이 틀리면 주거용과 비주거용 매출의 귀속이 달라집니다.

딸린 토지의 범위

같은 조 제3항은 주거용 건물에 딸린 토지를 건물 연면적과 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖은 10배)를 곱한 면적 중 넓은 면적 이내의 토지로 정하고 있어서 이 면적을 넘는 토지는 주거용 건물 부분으로 보지 않습니다.

주거용 건물과 다른 목적 건물이 섞여 있으면 어떻게 판단하나요?

시행령 제122조 제4항은 주거용 건물의 일부에 점포 등이 설치되었거나 같은 지번에 다른 목적의 건물이 있는 경우 다른 목적의 건물과 그 토지는 주거용 건물에서 제외하되, 각각 매매단위로 팔면서 다른 목적 건물의 면적이 주거용 건물 면적의 100분의 10 이하이거나 주거용 건물에 딸린 다른 목적 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 팔면서 그 면적이 주거용 건물 면적보다 작으면 전체를 주거용 건물로 본다고 정하고 있습니다.

부동산을 팔 때의 세목 판단은 양도소득인지 사업소득인지에 따라 달라지므로 아래 글을 함께 참고하세요.

우리 사업은 어느 쪽일까요?

같은 주택 판매라도 아래에 따라 세액 계산이 달라집니다.

1. 주택을 직접 신축해 분양한다. 비교 계산이 없습니다. 판매이익은 다른 사업소득과 합산해 기본세율로 계산합니다.
2. 기존 주택을 사서 되판다. 비교과세 대상입니다. 종합소득 산출세액과 별도 계산 세액 중 많은 쪽을 적용합니다.
3. 주택 일부에 점포가 있다. 점포를 따로 팔면서 면적이 주택의 100분의 10 이하면 전체를 주거용으로 봅니다. 매매단위와 면적 비율을 먼저 확인합니다.
4. 상가와 주택을 함께 지어 판다. 각각 구분해 기장해야 합니다. 안분 기준이 틀리면 주거용과 비주거용 매출의 귀속이 달라집니다.

이 구분은 사업자등록증의 업종 표시로 정해지지 않습니다. 시행령 문언의 분류에 따릅니다.

다만 사업성 판단은 거래 횟수와 목적 등 사실관계에 따릅니다. 별도 확인이 필요합니다.

상담 때 아래 자료가 있으면 어느 쪽 사업인지 첫 자리에서 같이 가를 수 있습니다.

• 사업자등록증
• 분양계약서와 매입 계약서 (신축분과 매입분 구분)
• 건축물대장 (주거용과 점포 면적)
• 주거용과 비주거용 구분 장부

다 갖추지 않아도 됩니다. 건축물대장 하나로 시작해도 됩니다.

신축판매업과 부동산매매업 판정, 그에 따른 세액 계산은 법인전환(설립)전문센터에서 같이 봅니다.

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026-10-08 국가법령정보센터 원문으로 확인한 현행 법령입니다. 소득세법은 2027년 1월 1일 시행 예정 개정분이 있어 그 이후 양도분은 시행 시점 조문을 다시 확인해야 합니다.